Jak probíhá vyřízení hypotéky? Tuto otázku mi položil v minulém týdnu náš nový klient, který v minulosti neměl nikdy žádné úvěry a až nyní, kdy si chce nechat postavit nový dům, potřebuje tuto otázku vyřešit. A jelikož se v tom vůbec neorientuje, chtěl si udělat celkovou představu, co ho vlastně čeká. Vzhledem k tomu, že jsem tuto otázku nedostal poprvé, tak Vám dnes v několika krocích vše shrnu. S klienty při vyřizování hypotéky postupujeme takto:

 1. Úvodní konzultace

Toto je nejdůležitější bod celého procesu.Zde si totiž do detailů vyjasníme:

• co klient chce,
• jaký bude jeho účel úvěru,
• jaké má klient požadavky na úvěr,
• jak je na tom s bonitou (příjmy x výdaje),
• doptáme se na osobní údaje,
• probereme bližší informace k nemovitosti,
• ujasníme si celkový rozpočet a výši vlastních zdrojů.

2. Doručení úvodních podkladů k analýze

Abychom mohli provést kvalitní analýzu a navrhli konkrétní řešení potřebujeme mít od klienta dopředu všechny potřebné dokumenty, zpravidla jde o:

• výpisy z bankovního účtu, kde chodí příjem,
• výpis z katastru nemovitosti (LV) předmětné nemovitosti,
• současné úvěrové smlouvy (existují-li nějaké),
• osobní doklady totožnosti,
• daňové přiznání (je-li klient podnikatel),
• výpisy z BRKI a NKRI (pokud nám klient sdělil, že v minulosti nesplácel).

3. Analýza požadavků a výběr vhodné banky

Zde začíná naše odborná práce. Každá banka vyniká v něčem jiném a nikdy necílí na celý trh, proto nejde dopředu říci, kterou banku doporučíme. Do analýzy, která ovlivní naše doporučení, vstupuje mohou faktorů např.:

• povaha příjmů (zaměstnání x podnikání x příjem z ciziny x příjem z s.r.o. x doba určitá, …),
• kvalita zástavy (o jakou nemovitost se jedná, kdo je vlastníkem, zda jsou vyřešeny přístupy, …),
• výše vlastních zdrojů (tzn. kolik peněz vloží do celého investičního záměru klient a kolik si chce půjčit od banky),
• celková bonita klienta (zda má vůbec na to, aby hypotéku zvládl po schválení splácet, analýza současných dluhů, kdo žádá o úvěr…),
• rodinný stav a věk klienta,
• úroková sazba a všechny související poplatky (zde vyjednáváme o sazbách a poplatcích u bank, kde je reálné klienta schválit).

4. Doporučení konkrétního řešení

Náš návrh obsahuje:

• rekapitulaci požadavků a informací, ze kterých se vycházelo,
• konkrétní doporučení typu hypotéky a vhodné banky,
• detailní popsání všech parametrů úvěru (výše, splatnost, fixace, splátka, poplatky,)
• seznam dokumentů, které je potřeba ještě doložit.

Jedno z našich doporučení může být také: že úvěr v tuto chvíli nelze řešit (např. když nevychází bonita, nebo není vhodná zástava, ad.)

5. Sepsání žádosti o úvěr a prověření klienta v registrech

Zde už máme vybranou vhodnou banku, a až nyní zjistíme, zda můžeme pokračovat dále ve vyřízení hypotéky. Zde zjistíme, jak klient splácel v posledních letech své úvěry, ale také zda ho negativně neovlivní např. zaměstnavatel, nebo ručitelské závazky klienta, o kterých už někdy ani neví.

6. Zadání odhadu

Po doručení potřebných podkladů ze strany klienta, se předá vybranému odhadci požadavek na zpracování současné (popř. budoucí) tržní ceny nemovitosti, která má jít do zástavy bance.

7. Kompletace podkladů a odsouhlasení finálního návrhu

Může se stát, že finální řešení se bude lišit od úvodního návrhu, proto si jej před samotným schválením znovu shrneme a odsouhlasíme.

8. Schválení a podpis úvěrové dokumentace

Schvalování trvá 1 až 3 týdny (v závislosti na výběru banky a aktuálním vytížení schvalovatelů).

9. Čerpání úvěru

Abychom mohli úvěr vyčerpat, je nutné nejdříve splnit specifické podmínky, které jsou u každého klienta individuální a někdy se čeká i mnoho měsíců, než je jsme schopni splnit (např. doložení bezdlužnosti, zrušení věcných břemen, doručení nového geometrického plánu, doplacení současných dluhů, ad.). Podmínky čerpání si odsouhlasujeme dopředu s bankou před schválením, abychom měli jistotu, že klient celý úvěr vyčerpá!

10. Splnění následných podmínek úvěrové smlouvy

např. dodání nového LV, bezdlužnosti, zrušení vybraných závazků, atd.

Možná to na první pohled vypadá děsivě, ale opak je pravdou. Ve chvíli kdy je klient dobře připraven, tak schválení celého úvěru dokážeme zrealizovat zpravidla do dvou týdnů. Naším cílem je, aby pro Vás bylo vyřízení hypotéky, jako procházka růžovým sadem. Kdybyste potřebovali tuto oblast řešit, ozvěte se a domluvíme si úvodní konzultaci.

Autor: Ing. Miroslav Pustelník, MBA, EFA