Čas od času za námi přijde klient, že by potřeboval vyřídit hypotéku na nemovitost, na které vázne exekuce, insolvence, nebo se prodává vdražbě!
Ano i na tyto účely lze hypotéku vyřídit, ALE je to velmi, velmi individuální a pokaždé je důležité se mít velmi na pozoru a nepodcenit rizika, které Vás mohou při takové koupi potkat.

Obecně platí, že banka Vám poskytne hypotéku na nemovitost, na které nevázne žádné omezení (exekuce, insolvence,…). Pokud na nemovitosti vázne omezení, tak chce mít banka jistotu, že do nějaké doby po vyčerpání hypotéky, nebo ještě před samotným čerpáním, tento stav pomine a banka bude u této nemovitosti na prvním místě jako zástavní věřitel.

Celou nemovitost můžete zaplatit samozřejmě z vlastních zdrojů. Nicméně pokud si na financování potřebujete půjčit z banky, tak toto umí jen několik bank a každá z nich si definuje jiné podmínky.

U financování hypotékou můžete využít tyto možnosti: 

1.     Refundaci vlastních zdrojů

• Jde o variantu, kdy např. vyhrajete dražbu a vše zaplatíte z vlastních zdrojů. A ve chvíli, kdy již budete vlastníkem nemovitosti a nemovitost bude ošetřena od všech exekucí a jiných omezení, tak Vám banka proplatí většinu Vašich investovaných prostředků zpět.

• Hypotéku můžete mít schválenou ještě předtím, než zaplatíte z vlastních zdrojů kupní cenu a tím máte jistotu, že peníze Vám banka poskytne (poté co splníte podmínky čerpání stanovené bankou).

2.     Do zástavy dáte jinou nemovitost

• Pokud vlastníte již nějakou nemovitost, můžete použít do zástavy právě ji.

• Účel bude koupě nemovitosti, která je něčím zatížena a aktuálně nevhodná pro banku, ale banka je schopna uvolnit peníze dříve, jelikož má v zástavě Vaši jinou nemovitost.

• S bankou se dá zároveň dojednat to, že až budete vlastníkem nové nemovitosti, která již bude zbavena všech omezení, tak můžete vyměnit zástavní právo, tzn. že Vaši nemovitost, kterou jste dali do zástavy budete mít opět „čistou“, bez jakéhokoliv zatížení a zástavní právo bude figurovat u nově nabité nemovitosti. Toto doporučuji vyřešit již v době schvalování úvěru.

3.     Neúčelová hypotéka, neboli AMERICKÁ HYPOTÉKA 

•   Funguje na principiu, že bance dáte do zástavy nějakou jinou vlastní nemovitost a banka Vám poskytne až 70-80 % její hodnoty, tzn. peníze dostáváte ihned na svůj účet a jak tyto peníze použijete banku nezajímá.

• I toto je varianta, která dává v některých případech smysl, protože nejste vázání na splnění podmínek banky před samotným čerpáním.

Při koupi nemovitosti, na které něco vázne, buďte vždy velmi obezřetní a vše dopředu řešte s právníkem, hypotečním specialistou a bankou, abyste eliminovali všechna možná rizika. Každá dražba má své podmínky, každá exekuce a insolvence je jiná a vždy je potřeba hledat nejvhodnější individuální řešení! Dopředu se nedá ani říci, která varianta bude pro klienta nejlepší volbou.

A pokud zjistíte, že nedokážete ošetřit všechna rizika, tak zvažte, zda chcete takovou nemovitost vůbec kupovat. 

Pokud byste v budoucnu řešili nějaký takový požadavek, můžete se na nás obrátit, uděláme maximum proto, abychom Vám financování pomohli vyřešit.

Autor článku: Ing. Miroslav Pustelník, MBA, EFA