Ze všech typů hypoték je ta na výstavbu rodinného domu ta nejsložitější. Kde jsou schované záludnosti? Na to odpovím v následujících řádcích.
Všechny níže uvedené body si se svým hypotečním specialistou vyjasněte VŽDY DOPŘEDU → PŘED schválením hypotéky!
- Vyjasněte si podmínky čerpání hypotéky!!!
Jedna věc je hypotéku schválit a druhá vyčerpat! Každá banka klientům stanovuje podmínky, které je potřeba splnit před čerpáním hypotéky. Tyto podmínky je důležité si vykomunikovat ještě před schválením hypotéky, abyste si byli jistí, že je zvládnete dodržet. V tomto okamžiku je můžete Vy (resp. Váš specialista) ovlivnit!
Často jsou klienti zaskočeni tím, co všechno musí splnit, aby mohli hypotéku vyčerpat.
Nejčastější komplikace:
- odstranění nebo zřízení věcného břemene k pozemku, který je určený k výstavbě (řešení tohoto „břemene“ často protáhne čerpání hypotéky i o několik měsíců)
- chybí pravomocné stavební povolení, které je nutné doložit vždy před prvním čerpáním na výstavbu
- klienti nemají doplaceny všechny stávající závazky před prvním čerpáním (většinou je nutné doložit potvrzení o tom, že je vše doplaceno)
- nedostatečná hodnota nemovitosti před druhým a dalším čerpáním (pokud dle odhadce není „prostavěnost“ dostatečná, banka neuvolní další peníze na výstavbu
Samostatnou kapitolou je „dočerpání“ hypotéky. Zde si VŽDY ověřte, jaké podmínky budete mít nastavené v úvěrové smlouvě, které bude nutné splnit před posledním čerpáním, abyste mohli dočerpat.
- Proberte, jak budete úvěr splácet!
Vyjasněte si, zda budete do doby ukončení čerpání splácet pouze úroky z vyčerpané částky úvěru, nebo již od prvního měsíce budete splácet celou splátku hypotéky (tj. včetně jistiny). Na trhu se můžete potkat s oběma přístupy. Někdy se totiž hodí po dobu výstavby platit bance jen úroky z aktuálně vyčerpané částky!
- Vyjasněte si všechny poplatky!
U hypotéky na výstavbu je poplatků více než u jiných typů hypoték! Zpravidla jde o poplatky za:
- odhad
- službu „zrychlené výstavby“ (díky této službě můžete čerpat zpravidla o 500 000 Kč víc oproti aktuální tržní hodnotě pozemku a následné rozestavěné stavby)
- schválení hypotéky
- čerpání úvěru (zpravidla 3-6 čerpání za celou výstavbu)
- čerpání na návrh na vklad zástavních smluv (tzn. že peníze z banky můžete čerpat ihned druhý den po vložení zástavních smluv na katastr, ne až po jejich zapsání)
- vklad na katastr (2.000,- za každý vklad – vždy jsou to minimálně zástavní smlouvy + každý další vklad/výmaz věcných břemen)
- vedení běžného účtu
- protokol o provedení dohlídky na stavbě (řeší se až při druhém a dalším čerpání a jde zpravidla o částky v jednotkách tisíc korun)
- nedočerpání hypotéky (toto je již sankce)
Pokud budete hypotéku vyřizovat s opravdu zkušeným hypotečním specialistou, který má v bankách vyjednány pro své klienty snížené poplatky, tak můžete ušetřit tisíce korun ještě před tím, než hypotéku schválíte.
- Vyberte si vhodnou banku
Zásadní rozdíly jsou v pohledu na bonitu klienta, tedy na příjem, který banka akceptuje a výdaje, které započítává. Tento „pohled“ hraje zásadní roli u OSVČ a majitelů s.r.o. Neméně podstatné je také pohlížení na životní minimum, které by rodině mělo zůstat i po započtení splátek hypotéky. Každá banka to má jinak. V jedné bance tedy můžete dosáhnout na 2 milionovou hypotéku, v jiné klidně na 5 milionovou!
- Již na začátku počítejte s finanční rezervou na „potom“
Hypotéku plánujte tak, ať Vám zůstane dostatečná rezerva i po dostavbě Vašeho nového domu! Vždy by Vám měla zůstat rezerva minimálně ve výši 6 měsíčních výdajů.
Hypotéka na výstavbu není závod ve sprintu, je to spíše běh na delší trať, ale se zkušenými hypotečními specialisty (tedy s námi?) můžete doběhnout do cíle s úsměvem na tváři. Plánujete Vy nebo někdo z Vaší rodiny či známých hypotéku? Neváhejte nás kontaktovat, rádi s Vámi poběžíme.
Autor článku: Ing. Miroslav Pustelník, MBA
